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地产信托抵押资产首现拍卖案例

2012年12月08日 14:12
作者:高谈
来源: 第一财经日报

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  12月12日,青岛凯悦旗下一处地产将遭到强制拍卖,该处地产正是此前青岛凯悦在中融信托发行的集合信托计划的抵押资产,这也是首例暴露在公众视野的信托抵押资产处置案例。而目前法院公布的拍卖底价竟比当初信托发行时候的资产评估价格缩水六成。

  首例信托抵押资产拍卖

  集豪华海景公寓、空中别墅、国际甲级写字楼等概念于一身的青岛凯悦中心的几个入口处都悄然多了一张法院拍卖公告。

  11月22日,山东省高级人民法院发布了一则拍卖公告,将定于2012年12月12日9时在山东省济南市经十路9977号,即山东省高级人民法院司法拍卖厅公开拍卖青岛凯悦置业集团有限公司名下的位于青岛市市南区燕儿岛路8、10号房产。

  公告内容中的青岛市市南区燕儿岛路8、10号房产,是位于青岛奥帆中心旁的大型高档城市综合体——青岛凯悦中心。

  此次拍卖的青岛凯悦中心,正是青岛凯悦置业集团此前通过中融信托融资时的抵押资产。

  追溯到2010年9月,青岛置业通过中融信托发行中融·青岛凯悦中心集合信托计划,据当时的信托计划资料,该信托计划发行目的是用于“凯悦置业正在进行的‘青岛凯悦中心项目’(项目位于青岛市市南燕儿岛路8号、10号)的开发建设,及凯悦置业与受托人约定的其他合法资金用途。”资金募集规模为3个亿,信托期限为18个月(12个月可能提前结束).

  而该项目的抵押担保为凯悦置业提供的凯悦中心商业1~5层在建工程,抵押率不超过40%。

  据中融信托的公开信息,该信托计划已经结束。业内人士指出,项目提前结束是由于中融信托用自有资金将该项目兑付,接着再处置质押资产。

  记者致电中融信托,但直至发稿前中融信托并未回复记者。

  普益财富产品部副总监刘辉告诉第一财经日报《财商》:“之前也有过类似的案例,但是这次是首次暴露在公众视野中的信托抵押资产处置案例。”

  其实该项目此前已经引发市场关注,早在项目成立之后12个月,四川信托就欲发行一款名为四川信托·青岛凯悦特定资产收益投资集合信托计划,被指资金用途是为了接盘中融信托发行的该产品。后四川信托发行未果,该项目便仍然留在中融信托手上。

  信托资产缩水六成

  “青岛凯悦中心的拍卖底价竟然比当时中融信托计划中的估价缩水六成,资产缩水严重。”一位业内人士告诉记者。

  拍卖公告显示,凯悦中心即将被拍卖的资产,包括青房地权市字第201226039号项下商业1~5层房产、青房地权备字2012第67号项下96套公寓,以及凯悦中心配套的地下1层商场部分、地下1~3层车库部分。

  而中融·青岛凯悦集合信托计划的抵押担保为凯悦置业提供的凯悦中心商业1~5层在建工程。

  虽然本次拍卖资产项目要多于当时中融信托计划中的担保项目,然而法院给出的拍卖底价则远低于当时信托计划的资产估价。

  本次拍卖的参考价仅为3.3亿元,而根据中融·青岛凯悦项目资料,该项目的估价为9.56亿元。该信托资料显示:“经山东省一级房地产评估机构2010年6月17日对本项目商业裙房评估,价值达到9.56亿元,抵押率不高于40%,抵押物价值充足。”

  拍卖价足足比当时信托评估价值缩水六成。

  上海一位拍卖行人士告诉记者,一般而言,法院规定的底价是根据第三方估价机构做出的;如果不是国有资产,拍卖底价可能比市场价格低一些;如果说首轮拍卖流拍,可能会降价20%进行第二轮拍卖。“一般而言,非国有资产拍卖底价比市场价低一些是有可能的,但是差距不会太大,特别是一些热门项目,一般不会贱卖。”该拍卖行人士指出。

  疑虚估资产价值

  “如果价格差异太大,很可能是当初虚估资产价值。”北京金诚同达(上海)律师事务所律师徐海波告诉记者。

  一般而言,信托公司承接项目之前,都要对项目进行尽职调查,并聘请第三方评估机构帮助评估资产价值。该项目中资产价值评估就是由“山东省一级房地产评估机构评估”。

  “融资项目评估很多都是先谈好价格,再来做评估。融资方先确定需要借多少钱,再按照金额找评估公司进行评估。在评估过程中由于参照物价格浮动很大,因而其评估的水分也可能很大。”一位评估业内人士告诉记者,“一般住宅的价格差异不会很大,但是在商业地产项目中,由于交易量小,交易参考价格少,而很难公平估值。”

  上述评估业内人士指出,拍卖价格大幅缩水的情况经常出现。由于前后两次的评估目的不同,导致评估报告所用价值类型不同,评估值也就产生极大差异。前一次评估是依据公开市场价值,或用商业地产的现金流折算或者是周边同类物业的价格,一般是按照最高最佳评估;而后一种要考虑到快速变现,需要折算快速变现率,估值上也就会大打折扣。

  “也就是说,为了能够迅速处置资产,需要弥补多少资金缺口才是拍卖估值的重要参考指标。”上述评估业内人士告诉记者。

  如果按照资金缺口计算,假设此前项目并未回款,中融·青岛凯悦项目成功兑付的资金量为本金3亿元,加上18个月付给投资人的利息以及交给信托公司和其他机构的费用,粗略计算应该大致与拍卖底价3.3亿元相当。

  按理来说,信托公司从风险控制的角度出发,应该尽量合理评估资产价格,并且压低抵押率来控制风险,但是为何在具体的实施过程中资产评估价值会产生如此大的偏差?

  “信托经理个人的利益与信托公司并不完全相符,信托经理的收入是提成制,一个项目的挖掘和成交往往会给他带来不菲的收入,所以信托经理也就有了极大的动力促成交易。”一家信托公司项目人士告诉记者。

  据一位中融信托内部人士透露,目前中融信托旗下拥有多个项目组。各个项目组分开运营,寻找项目,设计产品和销售都是单独运营。“有点像不同的团队把项目承包下来,组织比较松散。”该中融信托人士告诉记者,而最后的风控环节则由中融信托总部把控。

  而在项目交到投资人手上之前,信托公司并不是最后一道风控关卡。它还要经过一道关键性的审阅,这就是第三方理财产品销售公司。

  “不过销售公司并不承担风险,他们主要把产品卖出就能获得收益,大多数第三方销售公司只是个销售通道,只有少数实力十分强大的公司才会去实地做尽职调查。” 上述某信托公司项目人士告诉记者。

  除了评估可能带来的影响以外,当地房产价格下降也可能是资产缩水的原因之一,但是,记者致电青岛凯悦中心售楼处得知,其住宅目前均价为4.2万元,相较于去年并未有明显降低。

  根据中国指数研究院[微博]相关数据,青岛2012年1~11月新建住宅价格由1月9675元,下降到11月的9470元。

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